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中国建筑装饰协会幕墙工程委员的统计显示，2008年全国玻璃幕墙施工面积约为1.65亿平方米，2009年约为2.36亿平方米，2010年约为3亿平方米，2011年更是达到4.5亿平方米。玻璃幕墙是现代主义建筑的显著特征，采用由镜面玻璃与普通玻璃组合，隔层充入干燥空气的中空玻璃或钢化玻璃，具有隔音、隔热、防结霜、防潮、抗风压强度大等优点。但由于施工工艺、玻璃产品质量等方面的原因，导致幕墙玻璃自爆与坠落屡见不鲜，高层建筑上的玻璃幕墙就如同悬挂在人们头顶上的不定时炸弹，形成巨大的安全隐患，给物业管理工作带来了巨大的挑战。因此，如何减少高空幕墙玻璃坠落事故、物业服务企业如何规避风险，成为物业服务行业的重点工作之一。 规避幕墙玻璃坠落的法律风险 高层建筑物上的幕墙玻璃一旦发生坠落，物业服务企业首当其冲地会成为问责对象，根据1987年颁布的《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”很显然，物业服务企业是该条款中所说的管理人。同样，2009年颁布的《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”物业服务企业仍然处于管理人的地位。根据新法优于旧法的法律适用原则，建筑物幕墙玻璃发生坠落伤人伤物的法律责任，一般适用侵权责任法，即由所有人、管理人或者使用人承担赔偿责任。作为管理人的物业服务企业，应当如何规避幕墙玻璃坠落的法律风险呢？ 首先是法律责任主体的转移。 一是将玻璃幕墙的维护管理责任留给所有人（即业主），最近出台的《既有建筑幕墙安全维护管理办法》中第八条规定业主为玻璃幕墙的安全维护责任人，物业服务企业可将幕墙玻璃维护管理这一项单独剔除出来，不列为物业服务合同的内容。一般的物业服务企业不具备维护玻璃幕墙的专业知识、技能及相关设备，更不具备相应的资质，俗话说：“没有金钢钻就不要揽瓷器活”。因此，在签订物业服务合同时，如果发现所要承接的物业区域内有玻璃幕墙维护管理的，应当将其单列并向业主或业主大会说明情况，不要不顾自身实力而盲目承接此项业务。 二是将玻璃幕墙的维护管理责任转嫁给使用人（如租户、承包者），其办法就是提醒业主在租赁或承包合同中明确玻璃幕墙的维护管理责任留给使用人。国标《玻璃幕墙工程技术规范》中８.２.４规定：玻璃幕墙在正常使用时，每隔５年应进行一次全面检查，对玻璃、密封条、密封胶、结构硅酮密封胶等应在不利的位置进行检查。 其次是管理风险的规避与防范。 如果无法推脱或不留心已经承接了玻璃幕墙维护的业务，在质保期内的，督促施工方按照施工合同的约定进行保修、保养，并做好工作联系函签发记录、保养记录及相关照片的存档，如施工方未及时保养保修的，今后发生危险将追究其法律责任；超过质保期的，物业服务企业可将玻璃幕墙的维护管理分包给有专业维护资质的相关单位。 从管理上和技术上解决问题 以上方法只是用于亡羊补牢式的法律风险规避，真正要解决问题，还得从管理上和技术上来下功夫： 早期介入阶段：向开发建设单位发出书面联系函，提醒其不要采用玻璃幕墙，讲明其危害性；开发建议单位执意要使用玻璃作为幕墙的，可提出如下建议将其危害性降到最低：一是将设计有玻璃幕墙的高层建筑物变更设计图纸，在主楼边上增加裙楼或绿化带，以防万一今后有玻璃坠落下来也只是坠落到裙楼或绿化带中，避免直接下来伤人伤物；二是建议采用夹丝玻璃或夹胶玻璃或半钢化玻璃，以上材料可以避免钢化玻璃自爆的缺点；三是建议将幕墙设计为半隐式，以避免全隐式幕墙靠结构硅酮胶作为固定剂，而万一硅酮胶老化时玻璃就容易出现坠落的现象。四是建议单块玻璃高度适当减小，避免因过高而导致玻璃应力加强而出现的自爆现象。 前期物业管理阶段。如果物业服务企业介入时间已到了前期物业管理阶段，幕墙已开始施工、设计图纸也无法变更时，可在如下方面对幕墙工程质量进行监控：1.认真对照设计文件，对钢结构固定点、焊接点进行检查，避免自贡螺丝不牢固、焊接点出现脱焊等质量缺陷；2.对幕墙玻璃的质量、规模进行检测，避免厚度不达标、表面有划痕及裂纹的玻璃安装上去；3.检查硅酮胶是否为指定品牌，避免施工方以次充好。4.建议开发建议单位将不需要采光的部位改用铝单板，即可以减轻建筑物静负荷，还可以节约20％左右的成本开支。 日常物业服务阶段。如果物业服务企业接手的是成熟楼盘，那么就应当加强管理，针对玻璃幕墙制作详细的管理方案，做好日常巡查，一旦发现有固定胶老化、钢结构锈蚀、玻璃自爆等容易发生坠落的情形，就必须对相关区域做好危险警示标识，禁止行人和车辆通过，并及时采取加固或拆除的措施。同时，物业服务企业要将已经或即将发生的幕墙玻璃坠落的危险书面报告业主或业主大会，提请业主或业主大会启动专项维修资金聘请专业的幕墙维护公司进行维护，并将报告回执及维护记录存档，以便万一发生诉讼纷纷时作为书面证据。 当然，不管物业服务企业如何管理和预防，幕墙玻璃作为“空中杀手”的隐患仍然存在，公众的生命还在遭受威胁。来自中国建筑装饰协会的统计显示，1985年至2010年期间，全国建设安装幕墙占世界总量的90%以上，中国已成为世界第一玻璃幕墙出产和使用大国。显然，高空中的幕墙玻璃伤人的事故还将出现，唯有通过立法来限制中心城区和人流量大的地方高层建筑物过多采用玻璃作幕墙，或者采用玻璃做幕墙的高层建筑必须建有裙楼与绿化带等，才能彻底解决此类安全隐患。目前，欧美国家已通过立法限制采用玻璃做高层建筑物幕墙。作为物业服务行业，我们有义务来推动我国此类立法工作的进展，还民众一个安全的生活与工作环境。 |
