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内容主线：二、三线城市在经济增长和增长方式的转变下，将逐步成为中国房地产市场发展的重点，未来20年，房地产市场的重大机会将出现在我国的二线、三线城市，中国的二、三线城市也将成为建筑门窗幕墙企业开拓市场的重心。 从现状看，国家固定投资中房地产投资的比重为20-40%，是50余个产业的关联，2009年全年房地产投资43065亿元，同比增长19.9%，占城镇固定投资的22.2%，贡献率为17.1%，仅次于制造业。2010年1-2月份我国房地产开发投资3144亿元，增长31.1%，在城镇固定投资中，房地产的贡献率为31.05%，居于首位。 西部空间 中国的二线、三线城市房地产的发展机会主要来自经济增长和增长方式的转变。 过去10年，原本是中国经济'洼地'的广大西部地区，在西部大开发战略的推动下，已快速崛起。据温家宝总理在西博会致辞中引用的权威数据：2000-2008年，西部地区生产总值从1.66万亿元增加到5.82万亿元，年均增长11.7%。固定资产投资由6111亿元增加到3.58万亿元，年均增长22.9%。这几项主要指标增速均高于全国平均水平。2009年，西部增长速度明显高于东部。 从现实看，西部面积占全国的70%，人口占30%，经济总量占20%。从目前国家经济增长方式看，已从过度依赖投资增长转向消费需求增长，从过度依赖外需转向内需，因此西部经济发展空间最大。 从土地、人口看，西部有更大的增长空间，有一个很重要的问题就是中央反复强调经济方式的转变，就是从过分依赖投资增长的增长方式转变为主要依靠内需，这一点让我们看到了西部的发展机会，而东部的经济增长在去年已有明显的放缓。 从长远来看，中国的对外贸易环境在慢慢转变的时候，更多的要靠内需，而拉动内需很显然要靠西部，这是一个方面。其次，就是要素成本的比较优势、市场空间的规模在促使产业转移。最近，internet上海工厂整个要搬到成都来，3000多人的就业机会就自然会转移到成都，这是一种代表性的趋势，就是说这种产业转移优势、规模优势、产业空间以及基础优势都是一种持续优势。这种转移是国家协调区域发展的主要方式，就是在东部先富裕起来的基础上，开始对中西部进行更多的投入，这两方面的转化促进了西部经济的增长。 城市化进程 中国房地产增长的主要原因就是城市化进程，一是城市人口的增加，二是平均收入水平的提高，而在东部地区，东部的一线城市(北京、上海、广州、深圳等一线城市)，其城市化水平已经达到85%-90%，增长空间很小。 中国西部的二线城市城市化平均水平是45%，如重庆高一些是48%，成都是45%，这样的水平离城市化城市水平75%至少还有20-30个百分点的增长空间，也就是说中国城市化的进程在东部基本上已经走完了，需要在西部形成一个高峰时期，每年将超过一个百分点的速度增加在西部二线、三线城市的城市化发展进程中。 一方面是房地产市场的实际需求，另一方面是城市化进程的加快以及人们收入的提高，所形成对房产需求的成倍增长。所以，二线、三线城市房地产的一个很重要的支撑点就是城市化进程的加速发展。 城市扩张 在东部，尤其沿海地区，城市面积不断扩大，就如从广东惠州到东莞城市连成片。再看西部，城市面积的扩张还 有非常大的空间，就像我们看见的成都、西安、重庆都是最近几年城市交通轨道增长最大的城市，轨道的扩张使得土地供应有了更大的空间，这就是西部与东部地区一个很重要的差别。据了解，西部近年房地产投资增长超过40%，销售增长超过30%。 政府有一个很重要的政策重点就是极度地扩大住房保障体系的供应链以及其在整个住房体系中所占的百分比。如政府规定新出让的住宅用地70%土地要用在保障性住房，包括普通商品房上，而中西部有更多的低收入人群，对保障性住房的需求量很大，所以这一政策对中西部地区的城市扩张有很大的促进作用。 城市带动 从珠三角到长三角再到环渤海，国家的发展战略始终围绕城市群在转变。成渝经济区已成为中西部最重要的增长极，包括陕西关中、甘肃天水也被列入经济区的国家战略，也就是说整个经济增长新的机会，会在这些城市群出现。与西部其他地区相比，这些城市群的发展势头更足。如最近几年西部地区增长最快的内蒙古，其最有代表性的城市就是鄂尔多斯，但鄂尔多斯就是靠煤炭、靠资源开发取得高速的爆炸性增长的，这种增长是不可持续的。 而以成渝经济区为代表的城市群，是以城乡配套、统筹配套为特征并以城市为基础的，它有很好的城市福利，有很好的经济基础，它产生的这种可持续增长的利益会远远大于内蒙古这种靠资源开采的增长方式。 从城市看，全国除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，其余40个二线、三线城市中，重庆、成都、西安市已成为二线城市的领头羊。 从经济增长指数和房地产发展指数看，中国40个二线、三线城市中，重庆、成都、西安已成为中国西部地区的主要城市，它们有较过去更快的经济增长速度。重庆、成都、西安过去5年平均GDP增长速度分别为13.2%、13.7%和13.6%，增速快于10.8%的全国平均水平，并且高于北京与上海的12.0%和12.1%。而城市商品住宅比例重庆仅为11.%、西安为14%、成都为19%、昆明为20%，远低于东部城市。 从二线、三线城市经济增长指数和房地产发展指数方面我们看到：一方面经济增长很快，城市化速度也很快，使这些城市有很大的购买力和购买需求。另一方面它的商品住宅价格又很低，而且很多人都想改善居住条件，这样商品房就有很大的需求。 增长潜力 2008年重庆的房地产开发投资额仅次于北京、上海，其次是广州，随后是成都。 2009年，强大的增长潜力使得重庆房地产市场稳定。重庆市政府公布：09年房屋交易为全国第二高，年增114%。 成都09年的房屋交易年增90%，西安房地产市场09年年增67%，交易额年增77%。 西安近5年的房地产开发投资复合增长率高达38%，在27个城市中位居首列。 典型的增长型城市发展阶段表现为：有清晰的城市发展战略和强有力的政府执行力，吸引大量企业居民和非企业居民进入，产生强劲的经济发展动力和房地产需求。以成都作为典型的增长式为例： 从写字楼看，综合甲级写字楼总量、吸引企业进入的数量和结构特点、银行业进入的情况、商业环境质量、城市基础设施建设和教育程度等因素，成都和重庆都是全中国二线城市中最具潜力的城市。 由于成都是非常典型的'国际现代田园城市'，发展战略非常清楚，他会吸引大量的企业居民和非企业居民的进入。比如成都的这种住房的需求，大约每年50%是外地人购买，这是二线城市领头羊的特点。 成都建设'世界现代田园城市'进一步完成基础设施建设，这将对成都周边第二圈层和第三圈层城市发展有很大的助推，使其取得很好的发展。 从全国来看，拥有得天独厚的生态旅游资源的城市在西部，西部通过航空、高铁、城际铁路等交通的改善，能够极大地去发掘自身的价值。一个旅游岛的概念就让整个三亚的房价成倍数地往上增长。在大理生态资源环境资源最好的地区，房子已经卖出天价。在那些城市、那些人里面，他们可以用最好的资源去和最好的企业以及最有才艺的个人或机构进行交换，而那种可持续发展是最好的不破坏资源的发展。我们看到中国的西南地区有很多非常独特的生态旅游资源也存在一个新的价值发展。 相对而言，西南地区房地产发展相对滞后，房地产泡沫化程度也相对较小，与一线城市上海、深圳、广州、北京相比，二线、三线城市房价增长水平要低些。从房价增长和经济增长来看，二线城市增长很快。人均收入的快速增长，使得二线城市房价有很大的上升空间。 从房地产资金成本上来看，二线城市市场泡沫化程度相对较低，中央政府也意识到这点，房地产不是一刀切的问题，每个城市每个区域房地产的发展情况是不一样的，所以，中央的政策是遏制部分城市房价过快增长的趋势，这给中西部二线城市提供了更好的发展机会。 纵观国内房地产发展的走势，我个人认为'未来20年房地产重大机会在于二线、三线城市，更突出的机会在西部发展潜力最大的区域中心城市'。 因此，对于与房地产行业的发展唇齿相连的建筑门窗幕墙企业，应该有这种前瞻性的眼光，应该在二线、三线城市加大力度，这将有利于新市场的成长。 |
