|
【 第一幕墙网 】
建筑设计的方程式，如何求得最优并适宜的解?设计与优化同步，能使房地产项目品质提升并合理降低成本，实现资源价值的最大化。7月12日，清华城市规划设计研究院、新浪地产(微博)联合主办的“聚焦房地产优化——设计师笔下的建筑资源沙龙”上，一种共识已经形成——随着房地产市场调控不断深化，开发商更应注重高效利用资源，把建筑视为整套系统开发和运营，优化成为必不可少的一环。对此， 万达商业管理有限公司工程部常务副总经理孙多斌指出，万达做优化的初衷就是为了安全、品质并合理降低成本。
万达商业管理有限公司工程部常务副总经理 孙多斌 安全、品质、成本是优化初衷 万达探索城市综合体建设过程中历经了几代产品的变迁，谈起万达选择做优化的初衷， 孙多斌认为可以归纳为关注几个关键词，即安全、品质和成本。 “安全”包括生命安全和财产安全，万达所开发的产品应该从结构上以及消防上都给予财产和生命以保障; “品质”包括产品的质量和所营造的建筑空间的环境质量，举例来说，产品质量跟安全有着直接的关系，大家在居住环境里生活是不是足够舒适是开发商所关注的; “成本”则包含两部分内容，一是初投资、此外是运营成本。万达投资的项目大部分由自己持有，运营成本也一定是万达最为关注的。在整个建筑寿命周期内，运营成本是投资成本的几倍，尤其是商业建筑，运营的成本更大。 因此开发商要优化的是让产品安全性更高、品质更好，成本更可控。但让这三个诉求集中在一起实现其实很难，需要与建筑行业里的设计师以及相关专家一起共同实现。 规范与发展完美结合才可以形成更好的作品 孙多斌介绍，万达早期开始关注房地产优化，节能是其中的一个方面，包括保温材料等材料的应用。2009年，商业进入大综合体时代，万达开始聘请一些相关的咨询公司一起来做节能。说到节能，就涉及到一定程度的投资，但经过计算发现，通过科学的设计和改造，增加的投资非常小，换回的效果却非常好。 以广州白云万达项目为例，如果照搬设计规范，会发现节能的设计强调在保温层的厚度上，但根据广州的气候判断，这一项目属于“散热型”，优化方案仅从结构入手，减少保温厚度以及玻璃幕墙的选用，就节省了大量的初投资费用，“投入了200多万，节省了700多万。孙多斌认为，设计者辩证地理解规范，因地制宜地提出方案才能形成好的作品。 整体最优是万达的宗旨 管理成本精细化是万达摸索出来的经验。从粗犷发展到精细化一路走来，许多人认为万达甚至已经有足够的经验来做出一个技术导则标准。对此，孙多斌表示，万达一直在做设计标准、运行标准、建造标准，对每个环节都有自己的标准，恰恰因为不断完善的前期指导，保证了万达快速规模化发展，“在这个过程中需要各个专业之间的配合，每一个专业万达并不一定保证是最好，但是需要保证把整个项目做到最优，这是万达的宗旨。”孙多斌比喻，一个完整的人，不能光心脏好，别的地方差，需要身体协调发展，建筑亦如此，各个专业平衡往前走，整个系统达到最好，整个建筑体系才是最好。 选择优化的“称手”工具 目前市场做优化的机构比较多，能力也不尽相同。对此，孙多斌表示，聘请优化团队是新生的市场，做优化，要让开发商能够理解其所做的案例，从而分析其所带来的收益。能够分析出能节约多少成本、获得多少收益。“一个有责任的企业，要在整个建筑的全寿命周期里考虑问题。企业不但要对自身负责，还要勇于承担社会责任”他说。 |
