再谈建筑幕墙的保养和维护

    早在1990年5月10日笔者曾在“中国建筑论坛”杂志上发表了“关于玻璃幕墙的维护和修理”的文章，但未能引起业内人士的足够重视。随着建筑幕墙行业的飞速发展，我国已成为世界建筑幕墙的大国和强国。许多公司在国外承揽和施工许多大型工程，形式多样，面积之大堪称世界之最。

    然而在近几年（幕墙类）建筑装饰奖检查以及建设部组织的专家对既有幕墙工程质量检查中发现的问题十分严重。因此在这里再次呼吁业内人士要高度重视建筑幕墙的维护和保养工作。在历年建筑装饰奖检查中，发现很少有企业向用户提供《建筑幕墙使用维护说明书》，因而甲方对建筑幕墙出现的一些问题毫无办法，有些故障已超过保修期，互相推托责任，问题得不到很好解决。

    依据GB 50068《建筑结构可靠度设计统一标准》和JGJ 102—2003《玻璃幕墙工程技术规范》的规定，建筑幕墙属于可替换的结构件，建筑幕墙设计使用年限属二类，其设计使用年限为25年，设计基准期为50年。

    建筑幕墙是比较新的外围护结构，关于它的耐久性能资料非常少，并且有关建筑用金属板的耐候性能的试验和结果判断方法尚未完全确定。因此，把建筑幕墙的耐久性和其他诸性能同样进行分级，目前尚不可能。

    然而，在设计、生产和决定价格的时候，不可能完全不考虑耐久性这个问题，因此希望解决耐久性能表示方法的问题。下面所示的性能分级可作上述问题的参考。只要进行适当的维护和修补，建筑幕墙一般可耐用30年或50年以上。但是不适当地要求普通价格的建筑幕墙具有较长地耐用年限是不合理的。

    建筑物的耐用年限或它的一部分耐用年限的概念，通常分为物理耐用年限和经济耐用年限两种，后者又分为纯粹的经济耐用年限和社会耐用年限。

    a)物理耐用年限是从技术的角度，至不可能使用的极限年限（耐久年限）；

    b)经济耐用年限是指技术上虽然尚可以，但从维修费用的角度出发，以新的代替旧的更为有利的极限年数；

    c)社会耐用年限是从经济的角度虽然尚可以，但和社会发展相比，其设计性能均已陈旧，为此应该更新的极限年限（使用年限）。

    从经济和社会耐用年限考虑是合理的，但在机械设备方面尚应深入地研究，为了使问题简单起见，仅考虑物理耐用年限，然而以此为限时有两个基本难题：

    a)如何估计修补的次数和程度，以及修补的部位问题；

    b)如何判断是否处于耐用状态，加之由于定量资料不足，现在还无法制定合理的标准。

    物理耐用年限，明显地取决于建筑周围环境使用条件以及维护管理程度。即使这些条件相同，还有许多不够明确的因素，因此将耐用年限视为相当大的高离散度的概率变量较为稳妥，即便预期值是同样的，而由于离散度（分散σ2）的大小，可靠性亦不相同。因此采取由预期值中扣除1.25σ或1.65σ的年数作为耐用年数的目标值是正确的，如果从以预期值中扣除1.65σ的年数来表示，其可靠标准为95％，即具有超过这个值的耐用年数。但目前阶段这种定量数据尚不够，因此采用这一方法还比较困难。

    根据板和连接部分材料估计耐用年限的方法，前面所述的按部位性能提出板和连接部位材料各自耐用年限，可以估计幕墙变化相当大，所以只能是大略估计。

    3.1 建筑幕墙工程验收之后，业主根据《建筑幕墙使用维护说明书》的相关要求制定幕墙保养、维护计划与制度。

    3.2 建筑幕墙的日常维护、检修可委托物业单位或其他专门从事建筑幕墙维护单位进行，安全维护合同应明确约定具体的维护和检修内容、方式及双方的权力和义务。从事安全维护人员必须接受专业技术的培训。

    3.3 建筑幕墙大修的时间和内容依据安全性能鉴定结果确定，由具有相应建筑幕墙专业资质的施工企业进行。

    3.4 根据幕墙面积的污染程度，确立清洗幕墙的次数和周期，每年应至少清洗一次，清理玻璃幕墙时应选用中性的玻璃清洗液，清洗时不得撞击和损伤幕墙。清洗镀膜面时不允许使用清洗液，必须用柔软绒棉布擦拭。

    3.5 清洗幕墙外面的机械设备（如擦窗机、清洗机吊篮等）应操作灵活方便，以免擦伤幕墙墙面。

    4. 建筑幕墙的检查与维修要求

    4.1 当发现螺栓松动，应拧紧或焊牢，当发现连接件锈蚀应除锈补漆。

    4.2 当发现螺钉松动，开裂破损、中空玻璃空气层结露应及时修复或更换。

    4.3 隐框玻璃幕墙更换玻璃应用固化期满的组件更换，不得在玻璃幕墙上更换。

    4.4 当发现密封胶和密封胶条脱落或损坏，应及时修补与更换。

    4.5 当发现幕墙构件及连接件损坏或连接件与主体结构的锚固松动或脱落，应及时更换或采取措施加固修复。

    4.6 定期检查幕墙的排水系统，发现堵塞，应及时疏通。

    4.7 当五金件有脱落损坏或功能障碍时，应及时更换或修复。

    4.8 当遇台风、地震、火灾等自然灾害时，灾后应及时对玻璃幕墙进行全面检查，并视损坏程度进行维修加固。

    4.9 张拉索杆的张拉力每年（大风或地震后）应检查一次，如低于设计值应补充张拉到设计值。对索（杆）、钢爪、连接件检查其锈蚀并及时处理或更换。

    4.10 对张拉索杆结构依附锚固结构物（主体结构）每半年检查一次，检查其是否有异常（开裂、过度扭曲等）。

    4.11 施加预拉力的拉杆式拉索结构的幕墙工程在工程竣工验收后六个月时必须对该工程进行一次全面预拉力检查调整，以后每三年检查一次。

    4.12 对防火隔断半年检查一次，如发现防火棉受潮应及时更换。

    4.13 对建筑防雷系统接地电阻年检时，同时对幕墙防雷检查，如发现锈蚀、接地不够应及时修理更换。

    4.14 建筑幕墙工程竣工验收后一年时，应对玻璃、密封胶、密封条、硅酮结构胶等进行检查。

    5. 建筑幕墙保养和维修应的安全规定

    5.1 不得在4级以上风力及大雨天气进行幕墙外侧的检查、保养与维修工作。

    5.2 建筑幕墙进行检查、清洗、保养、维修时所采用的机械设备（擦窗机、吊篮、清洗机）必须牢固、操作方便、安全可靠。

    5.3 建筑幕墙的保养与维护工作中，凡属高空作业者，必须遵守现行国家标准JGJ 180《建筑施工高空作业安全技术规范》的有关规定。

    6. 建筑幕墙三包（包修、包换、包赔）时间

    6.1 建筑幕墙两年。

    6.2 花岗岩石板（微晶玻璃、瓷板）五年。

    6.3 金属杆件十年。

    6.4 结构件十年。

    6.5 结构胶十年。

    6.6 配件、附件两年。

    建筑幕墙三包期内，免费修理（免费提供更换材料）；三包期满后修理费用及更换材料按合同规定执行。