玻璃幕墙下的物业难题

    前不久北京某幢大楼一块长4米、宽1.5米的橱窗玻璃突然爆裂，碎片凌空飞落，划伤楼下一路过的老太太。这样的“飞来横祸”在都市中并不鲜见。3月，广东黄埔区某大酒店一块大玻璃从9楼坠落，砸中楼下一辆宝马轿车；4月，天河区珠江新城某住宅楼一住户家中，一块面积约2平方米的钢化玻璃自爆出了一个窟窿，直径约1米。进入7月，上海北京多地频下“玻璃雨”，上海更是两个月出现8次同类事故。一时间多年来悬而未决的玻璃幕墙问题再次被推上风口浪尖，矛头直指其安全性。玻璃幕墙到底有多危险？隐患在哪里？该如何维护？这一连串的问题都是对物业服务企业很现实的考验。

    “虽然目前建筑玻璃的质量和强度都有足够的保障，但毕竟玻璃的抗震性和抗变形能力都有欠缺，一旦遇到台风、飓风、地震、冰雹、温差遽然变化等，均有可能会导致安全事件”。上海市建筑师与建材企业家联谊会副会长、高级工程师萧愉表示。我们知道，任何东西都是有寿命的，玻璃幕墙也不例外。玻璃幕墙是附属结构，从设计规范上来讲，附属结构应该和主体建筑等寿命。从上世纪80年代起直到今天，许多已经到了保质期满的时限。然而，与玻璃幕墙高调问世相反，我国相关技术标准则“晚生”了至少10年。1996年以后，这些标准才陆续出台。由于这些幕墙“出生”早于相关标准出台，其设计、验收等都不尽规范，尤其是已届保质期满的建筑物，更成为众人关注的焦点。

    其实，包括上海北京在内的许多地方政府都曾出台相关指导方针，要求超过一定使用年限的玻璃幕墙每年进行检查；然而由于政府并没有强制法规，很少有企业这样做。事实上，每平方米的玻璃幕墙检查、清洁和维护费用高达几百元。如果需要更换玻璃，费用将达到上千元。对于动辄超过200米高的摩天大楼，这笔费用将达几十万元。在国内，大多数开发商只负责建造，而承担日常维护的楼宇物业也选择节省这笔费用。这就让玻璃幕墙这个楼宇的魅力外衣逐渐在各方有意无意的忽视下显露出狰狞的面孔。

    物业承接验收是物业管理的基础工作，对于幕墙工程，更要重视其安全性。幕墙结构的安全系数，与作用的取值和材料强度的取值有关。材料是保证幕墙质量和安全的物质基础，幕墙施工完毕后，不少部位或节点已被装饰材料遮挡隐蔽，在工程验收时无法观察和检测，但这些部位或节点的施工质量至关重要，必须在安装施工过程中完成隐蔽验收，考虑到幕墙质量的重要性，要求以一幅幕墙作为独立检查单元，对每幅幕墙均要求进行检验验收。

    为了加强工程建设与物业管理的衔接，物业服务企业应在幕墙交付使用前要求施工单位提供《幕墙使用维护说明书》并为物业培训幕墙维修、维护人员。

    幕墙交付使用后，物业应根据《幕墙使用维护说明书》的相关要求及时制定幕墙的维修、保养计划与制度。但玻璃幕墙检修维护成本高，以上海知名高楼环球金融中心为例，百米高的大楼玻璃幕墙面积总计大约10万多平米。如果要更换一块玻璃幕墙，施工难度大，费用也高。但如果不及时维修更换，玻璃的实际自爆率将远远超过3%的规定范围。对此，物业服务企业也并非无章可循，按规定前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》对此都作了明确规定。所以物业服务公司在管理服务中一定要抓住保修期的这个黄金时段，在保修期间督促施工单位及时维修，及时度过玻璃自爆最严重的时期。

     除了利用相关规定提早维修，物业服务企业还要善用住宅专项维修资金，来应对玻璃幕墙的维护问题。按照操作规范，硅酮结构胶的玻璃幕墙（尤其是全隐框建筑）在使用10年后须全面检查，但修理和维护费用均耗资不菲。若要进行专业的检测评估，每平方米玻璃幕墙的检测费用为10-20元；也有幕墙公司进行现场目测检查，但每平方米的检测费用也要5-10元。以此计算，“体检”费用将是一笔巨款。对于玻璃幕墙保修期满后的检修维护往往陷入出了问题物业承担、物业又没钱维修的尴尬境地，这时候就要使用专项维修资金。在建设部会同财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》中对此都有着详细的描述。物业要积极与业主沟通，科学高效地利用专项维修资金以应付玻璃爆裂危及房屋及人身财产安全等紧急情况。

    根据实际工程经验，在幕墙工程竣工验收后一年内，幕墙工程的加工和施工工艺及材料、附件的一些缺陷均会有不同程度的暴露。为防患于未然，强化检查应该是必不可少的内容。在工程竣工验收后六个月时应对该工程进行一次全面的预拉力检查和调整。在幕墙工程竣工验收后一年时对幕墙工程进行一次全面的检查，施加预拉力的拉杆或拉索结构的幕墙工程。此后每三年应检查一次，十年后应对该工程不同部位的结构硅酮密封胶进行粘接性能的抽样检查，防止年长时久，幕墙成为“高危病人”。一般来说检查项目应包括以下内容：

    1.幕墙整体有无变形、错位、松动，如有，则应对该部位对应的隐蔽结构进行进一步检查。幕墙的主要承力构件、连接构件和连接螺栓等是否损坏、连接是否可靠、有无锈蚀等；

    2.玻璃面板有无松动和损坏；

    3.密封胶有无脱胶、开裂、起泡，密封胶条有无脱落、老化等损坏现象。

    4.开启部分是否启闭灵活，五金附件是否有功能障碍或损坏，安装螺栓或螺钉是否松动和失效。

    5.幕墙排水系统是否通畅。

    6.当幕墙遭遇强风袭击后，应及时对幕墙进行全面的检查，修复或更换损坏的构件。对施加预拉力的拉杆或拉索结构的幕墙工程，应进行一次全面的预拉力检查和调整；当幕墙遭遇地震、火灾等灾害后，应由专业技术人员对幕墙进行全面的检查，并根据损坏程度制定处理方案，及时处理。

    物业服务公司是物业公共部位管理人。一旦发生玻璃幕墙高空坠物，物业服务公司必然会被卷入纠纷，因此，物业服务公司在承接项目和管理过程中要十分注意规避风险。从防范的角度来讲，物业服务公司需要加强外墙面维护和保养的监督力度。频频出现的幕墙坠落安全事件，根本原因不仅仅是法规不完善等问题，也还有维护责任、监管责任没有很好落实的问题所在。同时，承接高层项目的物业服务公司可以在前期与开发商约定相关免责条款，或就玻璃幕墙的养护、维修进行相关约定，避免不必要的纠纷。在物业交接时，工作人员需认真检查，发现问题及时反馈并与对方检查人员做好记录，以便在因质量问题而发生侵权纠纷时追究第三者责任。还要注意的是物业服务企业根据具体情况，可以考虑购买适当的险种。例如在停车场靠近幕墙的情况下，在购买物业管理责任险时可考虑购买停车场附加险。根据需要，还可以与开发商或业委会商量，为管理的物业项目购买公共责任险。通过投险从而在玻璃幕墙这种危险系数较高的项目前完成一定程度上的风险规避，避免企业的巨额损失。